仙海区城乡居民自建房建设管理实施细则

仙海区城乡居民自建房建设管理实施细则

 

第一章  总  则

 

第一条 目的及依据

为依法规范仙海区城乡居民自建房建设管理，加大预防和查处违法占用土地的工作力度，建立健全长效监管服务机制，促进城乡融合统筹发展，依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《绵阳市城乡居民自建房安全管理暂行规定的通知》《村庄和集镇规划建设管理条例》等有关规定，结合实际，制定本实施细则。

第二条 适用范围

本细则所称城乡居民自建房分为城镇规划区内城镇居民自建房和农村村民自建房。

城镇自建房是指城镇居民在城镇规划区内存量建设用地上自行组织建设的自建房屋（包括附属建筑物、构筑物及其他设施）。

农村自建房是指农村村民在其宅基地上或者统一规划的集体土地上自主建设的住宅房屋（包括附属建筑物、构筑物及其他设施）。

房屋消防、抗震、防雷安全和电梯、供电、供水、供气等设施设备的使用安全管理，依照有关法律、法规、规章规定执行。

第三条 运行机制

建立仙海区城乡居民自建房建设监督管理服务工作领导小组（履行沉抗镇人民政府职责），由分管自建房建设的区级领导担任组长，分管城市管理的区级领导为副组长，区住建局、城管大队、城乡中心、自规中心、各村（社区）主要负责人为成员，各成员单位按“三定方案”职责，各司其职。区住建局负责城镇自建房建设审批管理；区城乡中心负责农村自建房建设审批管理；区自规中心负责自建房建设规划、用地等监管服务；因拆迁安置需要统规统建或统规自建的由区住建局、自规中心、拆迁办联合制定规划、面积、户型、风貌等详细方案提请区党工委、管委会审定后按程序实施；领导小组下设城乡居民自建房建设联动巡查惩处工作专班，由区城管大队牵头，住建局、城乡中心、自规中心、村（居）参与，建立日村（居）自查、周部门抽查、月联合巡查（四部门参与）的网格化动态监督管理服务机制。联动巡查惩处工作专班每季度向领导小组组长汇报工作开展情况，每年末领导小组书面向区党工委、管委会专题汇报城乡居民自建房建设监督管理服务工作开展情况。

第四条 部门职责

区住建局负责城镇自建房建设审批管理工作；指导城乡居民自建房建设，指导并落实建设的质量安全监督管理服务工作，制定城乡居民建房建设技术规范，加强乡村建设工匠的培训和管理，建立工匠名录库供建房者选用，因地制宜编制符合当地实际的自建房设计图集，免费提供给城乡居民选用（根据实际需求住建局定期对图集进行更新）；建立城乡居民自建房建设管理信息系统，归集城乡自建房建设有关信息，形成城乡自建房建设数字档案；牵头组织城乡居民自建房建设安全隐患排查整治；参与自建房风貌管控，违法违规巡查、处置等综合监督管理服务工作。

区城管大队负责城乡居民自建房建设联动巡查惩处工作专班日常工作，建立完善专班运行机制，汇总日村（居）自查、周部门抽查情况及时通报，牵头开展自建房建设监督管理服务月联合巡查工作，组织相关部门、村（居）及时制止违法违规建设等行为，依法依规对违法违规建房进行查处。

区城乡中心负责农村自建房建设审批管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村宅基地新增用地需求告知区自规中心；牵头指导宅基地改革工作；建立农村自建房建设管理信息和档案管理；协助编制国土空间规划和村庄规划；参与自建房风貌管控，违法违规巡查、处置等综合监督管理服务工作。

区自规中心负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等监督管理服务工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用等审批相关手续。参与自建房风貌管控，违法违规巡查、处置等综合监督管理服务工作。

村（居）民委员会落实属地责任，村（居）书记为城乡居民建房管理第一责任人，落实1名自建房建设协管员（纳入村网格员职责），协助区级部门做好城乡居民自建房建设监督管理服务工作，将城乡居民自建房建设和使用的有关规定纳入村（居）规民约，负责城乡居民自建房建设前的资格初审，建设中的动态监管，建设后的验收资料报送，对发现违法建设和其他危害房屋安全的行为进行劝阻，并向联动巡查惩处专班报告，积极配合违法违规建设案（事）件处理。

 

第二章 规划设计管理

 

第五条 规划许可

新建、改扩建、原址重建城乡居民自建房的，应当依法办理用地、规划、建设等手续，按照法律、法规、规章的规定以及建设工程规划许可证的规定或者乡村建设规划许可证的规定进行建设。

农村自建房选址应当符合城乡规划、国土空间总体规划，并根据需要合理编制村庄建设规划；科学选址，充分利用原有宅基地、空闲地和其它未利用地，禁止占用基本农田、饮用水水源保护区，避免占用耕地、天然林地、公益林地，合理避让地震活动断裂带、地质灾害隐患区、山洪灾害危险区和行洪泄洪通道，严格控制通过切削山坡平整土地建设农房，确因选址困难需切削山坡的，应当在区自规中心指导下，按照有关技术规范做好坡体防护，确保建房安全。

区自规中心应当依据乡村国土空间规划和地质灾害普查分布图等，对重新选址的农村自建房宅基地及其相邻区域的地质、地理环境进行安全性评价。确需进行安全性评估的，组织住建、城乡、社服等部门进行安全性评估。

第六条 规划要求

城镇和农村自建房需满足城乡规划的相关要求。

第七条 建筑设计

对新建（改扩建、原址重建）自建房建筑面积在500平方米以上（不含500平方米）或投资总额100万元以上（不含100万元）的城镇居民自建房应委托具备相应资质的勘察设计单位设计施工图图纸，并委托具备相应资质的建筑施工企业施工。

农村自建房，可以选用区住建局提供的免费图集，委托建筑技能培训合格的乡村建筑工匠施工。设计、施工单位和乡村建筑工匠应当按照法律、法规、规章的规定以及合同的约定进行设计、施工。

城乡居民自建房鼓励镶嵌永久性标志牌，主要内容包括建成时间、建设主体、施工主体、项目负责人等内容。

 

第三章 审批管理

 

第八条 城镇居民原属于农村集体经济组织现转为城镇居民的，使用土地性质为集体所有的土地修建城镇自建房的审批程序。

城镇居民原属于农村集体经济组织现转为城镇居民，土地性质仍为集体所有的土地进行自建房建设（包括新建、改扩建、原址重建）的，严格按照“居民申请、社区审查、部门审批”的程序进行。

（一）居民申请。符合城镇自建房申请条件的居民，以户为单位向所在社区提出用地和建房（规划许可）书面申请。申请应当载明申请理由、拟用地位置和占用面积、拟建房层高（数）和建筑面积、外观风貌等内容，并填报《城镇居民用地和建房（规划许可）申请表》、签署《用地使用承诺书》和提交身份证明、房屋设计图等相关申请要件。

（二）社区审查。社区组织重点审查提交的材料是否真实有效、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，审查时限5个工作日。由社区组织签署意见，报送至区行政服务中心受理窗口。

（三）部门审批。区行政服务中心受理窗口受理后，5个工作日内转交区住建局。区住建局接到审核材料后，10个工作日内组织自规部门进行联审。城镇居民使用存量集体建设用地进行自建房建设由区自规中心、住建局审核批准，按规定办理《建设工程规划许可证》，对于限额以上建设项目还需办理《建筑工程施工许可证》。对于符合申请条件、材料完备的申请，在完成联审工作后5个工作日内，并委托社区将审批手续向群众公示。

区住建局应当建立城镇自建房审批管理台账(含选址、规划、户型、风貌等)，每周五向城乡居民自建房建设联动巡查惩处工作专班共享信息。

（四）监督管理。社区对居民自建房建设情况进行监督管理，严格落实建设相关要求，重点抓好用地、风貌、安全、违建等巡查，发现问题及时上报相关部门。区城管大队每周对建设项目进行抽查，每月组织相关部门进行巡查，及时叫停违建项目，依法处理违法违规建设案（事）件。

（五）竣工验收。城镇自建房竣工后，建房申请人要及时向区住建局申请验收，区住建局应当在收到申请10个工作日内，组织区级相关部门开展竣工验收，竣工验收不合格的，不得投入使用，擅自投入使用的，责令停止使用。

第九条 使用存量国有建设用地修建自建房审批程序

申请人应当持有国有土地使用证、身份证明、有资质设计单位设计图、施工单位资质证明，按规定办理《建设工程规划许可证》，对于限额以上建设项目还需办理《建筑工程施工许可证》，由区自规中心和区住建区联合审批。

第十条 农村村民使用农村宅基地修建自建房审批程序

农村村民使用农村宅基地进行自建房建设（包括新建、改扩建、原址重建）的，严格按照“农户申请、村小组讨论、村级审查、部门审批”的程序进行。

（一）农户申请。符合农村宅基地申请条件的农户，以户为单位向所在村民小组提出宅基地用地和建房（规划许可）书面申请。申请应当载明申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积、外观风貌等内容，并填报《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、签署《农村宅基地使用承诺书》和提交身份证明、农房设计图等相关申请要件。

（二）村小组讨论。村民小组收到农户申请后，提交村民小组会议讨论，并将以上申请材料在本小组公示栏或人口集聚区域进行公示，公示时间5日。公示无异议或异议不成立的，村民小组将农户申请、村民小组会议记录、公示情况等材料交村级组织审查。

（三）村级审查。村级组织重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合相关规划、是否征求用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求等，审查时限5个工作日。经村民代表会议讨论通过并在本村村务公开栏进行公示，公示期限为5个工作日。公示无异议或异议不成立的，由村级组织签署意见，报送至区行政服务中心受理窗口。

（四）部门审批。区行政服务中心受理窗口受理后，5个工作日转交区城乡中心。区城乡中心在10个工作日内组织住建、自规等部门完成联审工作，并委托村民委员会将审批手续向群众公示。

区城乡中心负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等，并召集住建、自规等部门对申请材料和《农村宅基地和建房审批表》进行审查和签署意见。

区自规中心负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求，涉及城镇规划区内使用集体建设用地的住宅建设项目，按规定办理《建设工程规划许可证》；涉及占用农用地的，应在办理农用地转用审批手续后，核发《乡村建设规划许可证》。涉及住建、城乡、公安、电力等部门的，要及时征求有关部门意见，并提出审批意见。

根据各部门联审结果，区城乡中心牵头对农民宅基地申请进行审批，涉及乡村规划区内使用原有宅基地建设的，由区自规中心按规定办理《乡村建设规划许可证》，并将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行张榜公布。

从同意受理用地建房申请到出具审核意见，原则上不超过20个工作日，需要办理农用地转用审批手续的，需要办理农用地转用审批手续的，区自规中心按有关规定确定办理时限。

经批准用地建房的农户，应当在开工前向区城乡中心申请划定宅基地用地范围，城乡中心在收到申请5个工作日内组织住建、自规、城管、村社到现场进行开工查验和实地丈量，批放宅基地，发放《农村宅基地批准书》。

区城乡中心应当建立农村自建房审批管理台账(含选址、规划、户型、风貌等)，每周五向城乡居民自建房建设联动巡查惩处工作专班共享信息。

（五）监督管理。行政村对村民自建房建设情况进行监督管理，严格落实建设相关要求，重点抓好用地、风貌、安全、违建等巡查，发现问题及时上报相关部门。区城管大队每周对建设项目进行抽查，每月组织相关部门进行巡查，及时叫停违建项目，依法处理违法违规建设案（事）件。

（六）竣工验收。自建房完工后，建房申请人要及时向区城乡中心申请进行验收，区城乡中心应当在收到申请10个工作日内，组织区级相关部门、村民委员会开展自建房竣工验收。建房申请人应当将建房资料在30个工作日内报区城乡中心存档。

第十一条 登记管理

城乡自建房通过验收的，可按不动产登记相关规定到区自规中心申请办理不动产登记。

 

第四章 建设管理

 

第十二条 建设周期

经批准后的宅基地，自申请批准之日起，原则上两年内完成建房。

第十三条 风貌管控

区住建局负责按照相关技术导则规定，及时更新农村住房建设图集，加强农村自建房风貌管控。区自规中心依据相关规划， 负责城镇开发边界内自建房立面管理，加强城镇自建房风貌管控。

第十四条 工匠培训

区住建局负责农村建筑工匠的培训、技术考核、日常监督管理，及时更新有资质的建筑工匠目录和施工企业名单，供建房居民选用。

第十五条 建设主体责任

城镇居民自建房申请人是建设活动的实施主体，依法承担房屋建设和使用责任。

新建（改扩建、原址重建）城镇居民自建房建筑面积在500平方米以上（不含500平方米）或投资总额100万元以上（不含100万元）的建筑工程纳入基本建设程序进行管理，由区住建局监管。新建（改扩建、原址重建）3层以下自建房应聘请有资质建筑工匠修建。农村建筑施工人员个人不得承揽3层及以上、建筑面积300平方米及以上、跨度6米及以上的农村自建房建设。

建房申请人与施工单位（农村建筑工匠）应当签订施工安全 责任书。城乡居民自建房建设施工合同可约定施工单位（农村建 筑工匠负责人）负责购买施工作业人员建筑意外伤害保险。城乡 居民自建房申请人应当选用符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件。

第十六条 建设各方主体责任

施工单位（建筑工匠）应当协助建房申请人选用合格的建筑 材料；鼓励建房申请人采用绿色环保材料，因地制宜解决保温采 暖、通风采光问题，促进节能减排。承揽设计、施工业务的机构和人员对房屋工程质量负责。村（居）民委员会应当指导、监督城镇（农村）建房申请人与施工单位（建筑工匠）签订施工合同，明确质量安全责任、质量保证期限等双方权利义务。区住建局负责城乡居民自建房建设施工安全监督管理，村（居）民委员会负责巡查现场施工管理。

 

第五章  执法监督

 

第十七条 区城管大队负责建立和完善工作专班运行机制，建立城乡居民建房执法监督制度、“村（居）自查、专班抽查、联合巡查”制度和举报制度，负责对城乡居民建房情况进行抽查、监督及执法，及时发现、制止和处罚自建房违法占地、违规建设等行为，杜绝未批先建、少批多建、批甲建乙、建新不拆旧等违法行为。

第十八条 区住建局（城乡中心）对城乡居民建房过程承担监管责任，落实批前现场勘察、批后现场放线定界、房屋竣工验收登记发证“三到场”；区住建局、城乡中心、自规中心在用地选址、用地审批的同时，应及时发现所辖范围内的城乡居民建房违法占地的苗头，并及时予以制止。

第十九条 村（居）负责施工现场日巡查，发现违法占地、违规建设等行为，应及时上报工作专班依法处置。

 

第六章 使用管理

 

第二十条 城乡居民自建房所有权人是房屋使用安全责任人。房屋所有权人与使用人不一致的，房屋所有权人与使用人按照约定承担自建房使用安全责任。没有约定或者约定不明的，房屋所有权人承担房屋使用安全责任。房屋所有权人下落不明或者房屋权属不清的，房屋使用人或管理人是房屋使用安全责任人。

房屋使用安全责任人应当履行主体责任，按照设计用途或者依法批准的用途合理使用自建房。不得擅自加层或者拆改房屋主体承重结构；不得擅自改变房屋使用性质；对房屋进行日常安全检查、维护和修缮，发现危及房屋使用安全的问题或房屋经鉴定需采取处理措施的，应当及时采取有效措施消除安全隐患；对危险自建房采取停止使用、维修加固、拆除重建等措施；发现严重安全隐患的，及时向村（居）民委员会报告，并采取暂停使用、疏散人群、设置警示标志等应急措施；配合开展房屋使用安全隐患排查、日常巡查等工作；履行法律、法规、规章规定的其他责任。 

第二十一条 区住建局定期组织相关部门开展自建房安全使用监督检查，城乡、自规、城管、村（居）民委员会等部门应当予以协助，房屋使用安全责任人应当予以配合。对检查发现的安全隐患问题，区住建局应当督促房屋使用安全责任人及时整改，采取恢复原状或者维修加固等措施排除安全隐患。对符合危房改造条件的农村自建房，住建、民政、农业主管部门应当优先纳入农村危房改造计划并实施。

第二十二条 城乡居民自建房转为经营用途的，房屋使用安全责任人应当保证房屋具备经营用途所具备的建筑结构及其他安全条件。

第二十三条 违反本办法规定，有下列行为之一的，依照相关法律法规予以处罚；给他人造成损失的，依法应承担赔偿责任。

（一）无证或者越级承担设计、施工任务的；

（二）不按照设计图纸施工或者擅自修改设计图纸的；

（三）不按照有关技术规定设计、施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的。

 

第七章  农村宅基地

 

第二十四条 农村宅基地范围及面积标准

（一）农村村民一户只能有一处宅基地。对一户拥有多处农村宅基地的（除继承或经人民法院、仲裁委员会生效法律文书裁定取得房屋所有权的外），该集体经济组织应依法予以收回多余农村宅基地。

（二）宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括自建房、附属用房和庭院用地。

（三）鼓励农村村民住宅建设充分利用原有宅基地、空闲地等存量集体建设用地或未利用地，不占或少占耕地，禁止占用永久基本农田。

（四）四川省规定平原地区每人不超过30平方米，丘陵地区每人不超过40平方米，山区每人不超过50平方米。自建房、附属用房和庭院用地总面积为每人不超过70平方米。3人户及以下按3人计算，4人户按4人计算，5人户及以上按5人计算，仙海区宅基地所属地域类型参照游仙区标准执行。

（五）新建（改建、扩建、翻建）自建房、附属用房、庭院均不占用耕地的，在宅基地总面积标准内，自建房用地面积可适当增加，增加部分每户不超过30平方米。

（六）扩建自建房、附属用房、庭院所占的土地面积连同原宅基地面积一并计算。

（七）鼓励农村村民在规定面积标准范围内，合理确定拟申请使用宅基地面积，节约集约用地。

（八）坚决落实最严格的耕地保护制度，严格宅基地审批管理，加强动态巡查监管，依法查处未批先建、骗取批准、违建超占等违法行为。

第二十五条 农村宅基地使用申请条件

（一）户籍在本集体经济组织的常住户，且在本集体经济组织享有生产生活资料的收益、分配权，从事生产经营活动并承担相应义务的农村村民符合下列条件之一的，可以申请审批新建、改（扩）建住宅用地。

1.因自然灾害需要搬迁或实施村、镇建设规划，需重新安排宅基地的。

2.原自建房破旧危险，无修缮价值，需重新扩建或迁建的。

3.因婚姻等原因，确需分户另行建房，原有宅基地面积低于规定标准的。

4.外来人员落户本集体经济组织，成为本集体经济组织成员后没有宅基地的。

（二）农村村民有下列情形之一的，不得审批新建、改建住宅用地。

1.申请住宅用地不符合国土空间规划或土地利用总体规划，乱占、滥用土地的。

2.不用老宅基地、空闲地而占耕地的；不利用荒山、荒地、劣地而占好地的。

3.出售、出租、赠与他人或擅自改作生产经营用途的。

4.原有宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的。

5.土地权属不清的。

6.未按规定向不动产登记机构申报登记的原住宅要求改、扩建的。

7.违法用地未作出处理的。

第二十六条 经批准后的宅基地，自申请批准之日起，原则上两年内完成建房；住宅建成后应拆旧的，要严格按照建新拆旧要求，原则上在通过验收后90天内拆除旧房；原有农村宅基地交由农村集体经济组织安排使用，能复耕的必须复耕。

 

第八章 附  则

第二十七条 区住建局、城乡中心对自建房建设审批资料的真实性负责；审批人员（复核人员）应对自建房建设审批资料的完整性、合法性负责，并各自承担相应的行政责任。

第二十八条 工作人员有下列行为之一的，由区纪监办依据职权责令改正，通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）对符合法定条件的申请人拒不受理或者未按规定受理申请、核发农村村民建房使用宅基地通知书、乡村规划许可证的。

（二）未按规定履行监管责任造成重大质量安全事故、财产损失的。

（三）滥用职权、玩忽职守、违反廉政规定的。

第二十九条 城乡居民自建房建设施工单位有下列行为之一的，由区住建局责令限期整改；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）无图施工、不按设计图纸施工或者擅自变更设计图纸的。

（二）不按有关技术规定施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的。

（三）不按规定提供施工记录或者施工资料的。

（四）不接受监督管理或者发现安全隐患不及时整改，造成质量安全事故的。

（五）城乡自建房竣工后，未依照本意见规定参加竣工验收的。

第三十条 违反本实施细则规定的行为，法律、法规、规章已有法律责任规定的，从其规定。

第三十一条 本实施细则自发文之日起试行两年，上位法或市政府有新规定的，从其规定。

 

附件：仙海区城乡居民自建房建设管理实施细则附件